Estamos en un momento de gran expansión en seguros de caución. Según una encuesta realizada por la Defensoría del Inquilino de CABA, el 35% de los anuncios de vivienda en alquiler aceptan este tipo de garantía, lo que muestra un incremento significativo respecto a años anteriores cuando alquilar de esta forma era una excepción a la norma.
A esto se suma el reciente inicio del programa “Garantía BA” por parte del Instituto de Vivienda de la Ciudad, con el que básicamente se sustituirá la “garantía propietaria” por los seguros de caución.
Ante este (continuo) cambio en la cultura del alquiler en la ciudad de Buenos Aires, es necesario analizar en detalle qué es el seguro de caución, qué impacto tiene en el mercado del alquiler, y qué beneficios y perjuicios tiene para los inquilinos, propietarios e inmobiliarias.
¿Qué es?
Son garantías otorgadas por compañías de seguros o bancos para cubrir el posible incumplimiento del inquilino. Deposita las cuotas del seguro entre uno y dos meses de alquiler (siempre a cargo del inquilino) y a cambio firman el contrato como «garantes» de las mensualidades. En caso de incumplimiento por parte del inquilino, el arrendador notifica al seguro de caución y se reacciona económicamente a los pocos días. Luego, la compañía le pide al inquilino que salde la deuda agregando multas, costos administrativos y honorarios legales que aumentan radicalmente la cantidad adeudada.
¿Se requiere la oferta de una garantía para el alquiler?
No existe ninguna legislación que requiera que el inquilino proporcione una garantía de alquiler. La única garantía contenida en el Código Civil es la fianza, que deja el inquilino al entrar en la vivienda y que puede ascender a un máximo de un mes por año de contrato. La función del depósito es ser una reserva de efectivo que permanece en posesión del arrendador y que se utiliza para saldar deudas que puedan existir al final de la relación contractual (usualmente impuestos, costos y tarifas de servicio público llegados a mes vencido) y daños a la propiedad imputables al inquilino, con la consiguiente obligación del arrendador de devolver el dinero restante.
¿Cómo se otorga?
Hace décadas, una parte de las inmobiliarias comenzaron a pedir «garantías de propiedad» como requisito exclusivo de alquiler, y con el tiempo han logrado extender esta práctica a todo el mercado de alquiler. El mercado inmobiliario requiere que una o más personas que posean un inmueble en la ciudad de Buenos Aires y sean familiares directos del arrendatario firmen el contrato como «fianza», es decir, asuman las deudas que pueda tener el arrendatario.
Según la Defensoría del Pueblo, el 35% de los anuncios de pisos de alquiler aceptan seguros de caución, mientras que el 65% restante solo acepta garantías inmobiliarias. La dificultad de cumplir con este requisito (muchos inquilinos no tienen propietarios familiares o viven fuera de la ciudad) creó el contexto para el surgimiento del seguro de caución en el mercado inmobiliario. Aunque era común en el alquiler comercial, se ha utilizado ampliamente para el alquiler residencial en los últimos años y fue respaldado por el propio Gobierno de La Ciudad en 2018.
¿Cuánto cuestan?
Las principales aseguradoras del mercado cobran al inquilino entre uno y dos meses de alquiler en un único pago a realizar antes de la firma del contrato. Algunas empresas ofrecen financiación a plazos, en su mayoría con altas tasas de interés. Cabe destacar que cada empresa tiene sus precios y requisitos, ya que no existe una legislación que unifique los criterios.
¿Qué requisitos hay que cumplir?
El principal requisito que deben cumplir los inquilinos es una prueba de ingresos y estabilidad laboral. Para ello, necesitan presentar nóminas, facturas monotributistas u otras que dupliquen o tripliquen el valor del alquiler y los gastos. Si hay ingresos insuficientes o si no están registrados, algunas empresas permiten que se presente un co-solicitante para cumplir con los requisitos. Otros lo exigen como requisito adicional para contratar un seguro, independientemente de los ingresos declarados.
¿Qué cubre?
Todas las compañías de seguros asumen el impago del alquiler y los costos. Entonces todas pueden asegurar diferentes elementos o no. A veces, se puede asegurar una amplia variedad de conceptos pagando un precio más alto. Los más habituales son ABL, AySA y los posibles trámites legales y sus costes. Pueden agregarse:
- servicios públicos, luz y gas;
- reconexión de servicios por falta de pago y ocupación indebida;
- Y eventualmente y más a menudo, el depósito en garantía.
¿Son reemplazados los depósitos de garantía por el seguro de caución?
No. Si bien existen importantes campañas de promoción que confirman esta idea, el seguro de caución no sustituye a los depósitos de garantía, sino que los amplía. Algunos de los paquetes que ofrecen las empresas incorporan este concepto. En el caso de que el arrendador informe a la compañía de seguros que ha recibido la casa con los daños debidos al inquilino, la compañía le proporcionará una cantidad de dinero (generalmente uno o dos meses de alquiler) para hacer los arreglos necesarios de Propiedad.
Esta situación plantea la cuestión del protocolo que utiliza la empresa para proporcionar este dinero al propietario. Sabemos que el estado de conservación de la vivienda suele ser un conflicto entre inquilinos y propietarios.
Las posturas suelen ser opuestas: los inquilinos aseguran que entregarán el piso en óptimas condiciones y los propietarios que lo recibirán en pésimas condiciones. Existen numerosos casos en los que el propietario se niega a devolver el dinero y el inquilino inicia formalmente el reclamo escribiendo un documento.
Hasta el momento, el seguro que incluye el depósito es escaso, pero dado el beneficio que tienen los inquilinos para las empresas, la arbitrariedad que pueden necesitar para resolver la disputa a favor del propietario es importante.
¿Cuáles son los beneficios para los propietarios?
Los propietarios, con el seguro de caución, son los principales beneficiarios. A diferencia de las garantías exclusivas, el seguro de caución es económicamente reactivo en muy poco tiempo. Algunas incluso garantizan el pago de renta y costos en caso de ocupación persistente del inmueble luego de finalizado el contrato y en caso de incumplimiento prolongado, en el que se inicia un proceso de desalojo, son las aseguradoras quienes asumen la representación del propietario en el tribunal, con un poder firmado por él.
Todo ello sin haber invertido nada en la suscripción del servicio y sin estar obligado a blanquear la propiedad ni a cumplir con ninguna de sus obligaciones.
¿Qué es «Garantía BA»?
Se trata de un programa lanzado recientemente por el Instituto de Vivienda (IVC), organismo dependiente del Ejecutivo porteño y responsable de la planificación y ejecución de las políticas habitacionales de la ciudad de Buenos Aires.
Consiste en promover la suscripción de seguros de caución en detrimento de las garantías propietarias. Para ser aceptado en el programa, los inquilinos deben tener un ingreso familiar total mayor a dos salarios mínimos de vida y móviles, no tener un historial financiero desfavorable, no estar inscritos en el registro de deudores de manutención y que la renta mensual no exceda el 30% de la cantidad declarada. Además, para solicitar la subvención, los inquilinos deben alquilar una propiedad cuyo costo mensual sea menor o igual a 654 UVAs y que no se haya beneficiado de otro beneficio del IVC.
Una vez finalizada la inscripción online, en un plazo de 72 horas, el Instituto de Vivienda informa al inquilino si está o no admitido en el programa. Si es positivo, el beneficiario puede elegir entre siete compañías de seguros o el Banco Ciudad para contratar la garantía.
